2014年3月4日星期二

【暢銷書】買房賺千萬，比買股更簡單：溫國信買房也像滾雪球，用房貸累積財富[Mai Fang Zhuan Qian Wan ， Bi Mai Gu Geng Jian Dan ： Wen Guo Xin...]＊商業理財類＊

買房賺千萬，比買股更簡單：溫國信買房也像滾雪球，用房貸累積財富[Mai Fang Zhuan Qian Wan ， Bi Mai Gu Geng Jian Dan ： Wen Guo Xin...]～推薦！

作者：溫國信
出版社：大是文化
出版日期：2014/03/04
語言：繁體中文

ISBN：9789865770136
叢書系列：Biz
規格：平裝/208頁/17x23cm/普通級/雙色印刷/初版
出版地：台灣
本書分類：商業理財>投資理財>房地產

【Author】作者/繪者/著者/譯者

作者簡介

溫國信

　　國立成功大學統計系畢業，民國70年隻身到台北工作，憑著感覺買進低價的水泥股，結果小賠出場，之後買軟體努力研究，但是終覺電腦選股的方法不夠踏實而沒有採用，後來還曾長抱三支基金達8年的時間，最後卻慘賠60％！

　　從此之後，他不再聽信明牌、不短線進出，而是專心研究巴菲特的「價值投資法」，並用「平均現金股息殖利率法」，抱持穩穩賺、慢慢賺的心態，反而創造良好的佳績。在2008年金融海嘯期間，他將所學應用到實務上，逢低大膽買進被投資人錯殺、卻具有高殖利率的股票。

　　他著作的《找到雪球股，讓你一萬變千萬》、《輕鬆滾出雪球股》與《存好股，我穩穩賺！》（附《2014最新倉儲股名單及選股策略大公開》別冊），經常是三大連鎖通路的投資理財排行榜常勝軍，還掀起一股雪球股的投資風潮。讀者最常對他說的一句話就是：「溫先生，我早十年認識你就好了！」此外，各大財經媒體專訪邀約不斷，成為股市的雪球股達人。

　　讀者信箱：arsingoo@gmail.com
　　部落格：blog.xuite.net/arsin/888

【Introduction】簡介/書評/特色/摘要

買房？
「房價一直漲，現在是購屋時機嗎？」

　　溫國信說：
　　「任何時機都是買房時機」，
　　貸款不是負擔，是累積財富的開始。
　　所有成功的人，有點錢就先買起家厝

　　大家都知道溫國信是雪球股達人，但
　　他人生的第一桶金，其實是從買房賺到的。
　　他說：買屋，首先要考慮的．．．不是錢。

　　溫國信的不動產經驗，早在高中就開始，當時他幫爸爸買地蓋家。
　　這些年來，他從新竹新豐搬到湖口，
　　再遷居桃園，接著當了房東，終於如願進駐北市精華地段。
　　薪水族的他，怎麼辦到？

　　◎買房真理1：不借錢，不會有錢
　　貸款才是累積財富的開始，長期貸款，更是累積財富的鐵律──怎麼操作？

　　上班族該怎麼貸？選固定型還是理財型？我的資金周轉能力該怎麼算？
　　哪種人切勿使用「欠債滾資產法」？還有，要不要提前還款？溫國信都列表給你看。

　　◎買房真理2：任何時機都是買房時機
　　因為，你得先買起家厝，沒有經商的薪水族，只能小屋換大屋。
　　溫國信自己買的第一間房在桃園，之後他運用「房地產價值投資法」，在大跌的年頭，只用幾百萬元就在台北市精華地段買到一間「三好房」（好地段、好格局、好環境）。

　　如何用鄉下小房換都市大房？絕不「一次到位」的購屋術，溫國信教你怎麼執行。

　　◎買房真理3：增值題材一籮筐，你得會看賣方是否在唬弄。怎麼看？
　　周邊有捷運是利多，但可能也是利空；想投資學區套房，很多人從此住進「套房」；商圈賣場周邊有商機，但離得越近，房價越容易慘兮兮，為什麼？
　　
　　現在還有都更題材嗎？怎麼找？

　　◎買房真理4：房仲話術、攻心術，你都得看懂。如何識破？
　　房仲最愛說「將來」會怎樣，但請你務必看「現在」；房仲說「這房子度假養老皆宜」，別傻了，真正的意思是……賣方口中的優點，你如何逆向思考、破解？

　　那麼，可以不靠房仲而成交嗎？當然行！鄰居和大樓管理員是最好的房仲，如何運用這些人？讓溫國信來教你。
　　
　　◎買房真理5：確定要買了，一點關鍵沒OK，也得立即喊卡！
　　哪些關鍵是你的買房「務必」︰
先看所有權狀，沒有就免談；「長相」特別的權狀，最好也別談；
有些房子有所有權，卻沒有自由運用權，怎麼回事？

　　農地？贈與？節稅？規避法規？想用他人名義買房，得注意什麼？
　　還有什麼關鍵點缺一不可．．．

　　多數人買房總是先看價格，自然每間都貴得買不起，但溫國信看重的是價值，多年來，他至少看過上百間房屋標的，他要以過來人的經驗告訴你：不動產的價值到底怎麼看？攢錢、兼差、結婚、甚至標會，只要搞到第一筆錢，現在就考慮買房，善用貸款累積財富！

各界推薦

　　《Smart智富》月刊總編輯朱紀中
　　淡江大學產業經濟學系副教授莊孟翰
　　理財專家夏韻芬

【Table of Contents】目錄/大綱/內容概要

自序我的選股經驗，來自買房觀念

第一章買到好屋，首先要考慮的……不是錢
第一節我的第一堂房地產投資課──爸爸買地蓋屋
不走出去，就一輩子困在村子裡
家人的未來，是比錢更有價值的財富
買房，通常是累積財富的開始！
40年後，那塊地「才」漲了100倍
不要忽略馬路對面的狀況

第二節買不起市區，先從近郊著手
想買房，就別聽場面話
我的第一棟房子：金鑽
別以為你真得揹好多年房貸

第二章貸款，是累積財富的開始
第一節買房真理：不借錢，不會有錢
固定型房貸，上班族最適用
理財型房貸，讓不動產也能動起來！
長期貸款，是累積財富的鐵律
哪種人切勿使用「欠債滾資產」？
要不要提前還款？
資金周轉能力怎麼算？

第二節景氣好壞，看建商的舉動就知道
申請建照的數量變多，房市要回春嘍！

第三節從REITs獲利，擴大資金
REITs類似定存，收益穩定
如何查詢REITs的配息資料？
第四節找到金雞母股票
繞道股票市場先累積資金
生金蛋的股票，要長抱
土地將大規模開發？通常是陷阱！
單一年度高股息，容易造成股價過度上漲

第三章先買到起家厝，小屋換大屋
第一節在住家附近找屋，容易買到不只一間好屋
公寓出租報酬率，比大樓划算
距離太遠，租屋管理不方便
招租廣告：15字說明一切
代租、託管或包租，輕鬆省事
出租一定要收押金
房東必須保留巡視房屋內部的權利

第二節「容積率」的衝動，讓我虧損一百多萬
繳了簽約金後悔，怕違約卻賠更多
新屋一出租，房價立刻遭砍
貸款時不要簽本票，除非……
第三節花720萬，買到台北起家厝
逮到一間「三好」房，花18年都值
直接與屋主談，價格更透明

第四章購屋眼光要這樣培養
第一節看房不隨興，得勤做筆記
看廣告，但別信廣告
觀察土地變化，黃金屋就在身邊
買房時要注意「地目」或「分區」嗎？
到底何時可買房？會暴跌嗎？

第二節當成自己家，四處走一圈
格局方正為首選，因為好規劃
馬桶通不通？牆壁會不會漏？
若有嫌惡設施，絕對別碰！

第三節增值題材一籮筐，如何看出賣方在唬弄？
距離太遠，不考慮！
有捷運是利多，也是利空
投資學區套房，小心套牢
商場倒閉，鄰近房價慘兮兮
確定都更，就要提早卡位
第四節確定要買了，要留意哪些關鍵？
先給我看所有權狀，否則免談
高價買農地，為何不能蓋農舍？
有所有權，卻沒有自由運用權？
用他人名義買不動產，風險大

第五章房仲心理學，你都得看懂
第一節房仲最愛說「將來」，請你務必看「現在」
別讓俊男美女擾亂你的理智
趕時間，是他故意的
看屋沒有腹案，根本是浪費時間

第二節業代房仲引你上鉤的話術
賣點的背後，可能是缺點
度假養老皆宜？你想太多了
我們問他A，他卻答B
第三節不靠房仲，也能輕鬆成交
鄰居，其實是最好的房仲
請管理員幫忙，先說好報酬金
上網登錄，回應更即時

第六章提升價值，房子轉手會變搶手
第一節裝潢要列入售價成本裡
小地方美化，幫房子大大加分
清空或重新裝潢？看房市而定
第二節營造「我的家庭真可愛」氛圍
油漆上對色，跟壁紙說No！
黃光投射下，感覺好溫暖
有缺角？用盆栽來擋
第三節如果賣相平平，你就鎖定特定族群
購物便利，婆婆媽媽最愛了
事先整理好停車或車站資訊
老少各有所好，端出他們要的就對了
第四節持分完整，好賣又保值
你的房子要留給誰？
兄弟抽籤分地，最後卻無路可走！
「持分」、「分割」與「分管」，有何不同？
擁有僵化的土地，地價稅還是要照繳

後記　對我而言，不動產更大的價值是……
附錄一：看屋檢核表
附錄二：買房必須注意的事
附錄三：不動產標的現況說明書
附錄四：購買農地檢核表
附錄五：賣房忽略這些事，你肯定會後悔！
附錄六：知識，讓你投資房地產更給力
附錄七：參考書目與網站資源

【Preface】序/前言/推薦/心得

自序

我的選股經驗，來自買房觀念

　　2011年開始，我陸續出版了三本理財書《找到雪球股，讓你一萬變千萬》、《輕鬆滾出雪球股》、《存好股，我穩穩賺！》，非常感謝讀者不嫌棄，這三本書都成為當時各大書店投資理財類的排行榜冠軍，也引領了一股雪球股的投資風潮。記得當時有記者採訪我時問道：「溫先生，你一定用股票賺的錢買了很多房地產吧？」

　　我笑笑地回答：「其實我是先買房子才買股票的，我用房地產賺到的資金去投資雪球股，這種逆向操作跟多數人不一樣。」所以，我對於房地產的研究其實比股市更早也更深入。

　　我定居台北已超過15年，但我常笑稱自己還是鄉下人，因為我出生在新竹縣新豐鄉的後湖村，住家是一座古老的三合院，四處都是稻田，村民多半從事務農工作。高中時，我們家從三合院搬到新竹湖口小鎮的街上，成家之後再搬到桃園市最繁華的中正路，後來因為工作和小孩就學，現在搬到離上班地點只有三分鐘路程的台北市區。

　　我的房地產啟蒙老師不是甚麼專家或教授，而是我那務農的爸爸。當年爸爸眼見家人上學就業非常不便，在我讀高中時，為了從後湖村到新竹市上學，每天早上都必須騎腳踏車8公里，再搭火車17公里，加上步行3公里後才能到達學校，傍晚放學還得歷經一樣遠的路途。

　　爸爸不想讓我們就這樣被困在鄉下，所以動用全部積蓄，加上向親戚借款標會，東湊西湊地終於買下位於郊區小鎮的一塊土地，之後還標會蓋起房子。而事實也證明他這樣的決定與轉變，改善了我們一家子的生活，對於全家人往後的成就與發展，有非常重大的影響！

　　爸爸的改變帶給我一個相當重要的啟示：買房最重要的考量不是價錢（我們當時根本沒有錢），而是價值（能帶給家人更好的生活品質），這跟我多年來奉行股神巴菲特的「價值投資法」原則是一樣的，買房、選股不是為了投機賺錢，而是為了安穩獲利，為了我與家人未來更好的生活品質。

　　多年來，我一直秉持價值投資的原則來買屋，最後讓我如願以償，從鄉村小屋買到了北市大房，所以我出版了三本有關利用價值投資法輕鬆滾出雪球股後，現在我要與你分享如何運用價值投資法來買房，賺進一生的安穩。
本書第一章敘述我從高中時代幫爸爸找地的過程，以及我如何從一個只領微薄薪水的無殼蝸牛，晉升為有屋階級！

　　很多人常說：「別傻了，我根本沒有錢，怎麼可能買得起房子？」其實購置房產的途徑有時必須繞道，先迂迴到其他理財方式，把資金養大後，自然有本錢可以買房。因此第二章會教你最重要的關鍵──學會聰明貸款、跟銀行打交道，並且善用資金周轉能力，從資產股中挑出金雞母，再由盤勢分析中找出最佳的買賣點。

　　第三章則是藉由我親身交易、當起包租公的體驗，說明我如何滾出足以在股市獲利的豐碩資金。

　　儘管市面上講述不動產的書很多，網站上也有不少資料，不過，我是以一個既非房仲也非地產大亨的角色，來說明我用價值投資法買屋並實際可行的過程。所以第四章會教你如何培養精準獨到的眼光，讓你一出手便買到有價值的房屋。針對一般人最怕面對的房仲，第五章會提醒你要特別留意的陷阱與話術，因為這些都是混亂你對價值判斷的陷阱。第六章則會教你一些可以提升房屋價值的方式。

　　不管股市或房市，最重要的是培養精準的眼光，而數十年的房地產經驗，訓練出我該如何判斷一個商品的價值，只要買對了，就能滾出致富的大雪球！

ISBN：9789865770136
叢書系列：Biz
規格：平裝/208頁/17x23cm/普通級/雙色印刷/初版
出版地：台灣
本書分類：商業理財>投資理財>房地產

【Preview】內容預覽/連載/試閱PDF下載

買房真理：
不借錢，不會有錢

買房子需要一大筆錢，對我們這種每個月領薪水的上班族來說，完全不必貸款的人應該不多。而且，時機也是貸款考量的重要因素，在房價上漲初期能果斷地切入比較好，如果等到「存夠錢」後再去買，很有可能那時候的房價都已經上漲，而你又買不成了。就連股神巴菲特也曾經說過：「買進資產的最佳時機，很可能就是在最難籌錢的時候。」

一般人都不喜歡跟銀行貸款，不過，有錢人想的就是不一樣，他們都十分懂得跟銀行打交道的方式，即便他們的存款都已經足夠支付購屋費，仍然跑去向銀行借錢。他們一方面借入較低利率的長期房貸，另一方面把錢投入其他更容易賺錢的投資管道，因為他們覺得與其拿全部的錢去買房，倒不如把這些錢靈活運用，去賺更多的錢，反正現在貸款利率不高，這樣做還比較划算！

固定型房貸，上班族最適用

房貸期限通常很長，較常見者為20年，所以深入瞭解每一種貸款的類型、年限、利息、還款方式與寬限期，並且計算出你每個月的還款能力，是非常重要的事。

另外，也要確認好銀行申辦的流程與所需時間，以免到了簽約日，貸款卻還沒有核可下來，很有可能會面臨需要賠償違約金的窘境（透過正規房仲交易可避免）。除此之外，也要事先詢問銀行，有關日後提早還款或是降低利率等各種方案，這樣貸款才有保障。

一般來說，目前房貸可以分為七大類型，包括：

1.固定型房貸：在約定的期限內，採用固定利率。不會因利率起伏影響到還款支出，較適合穩定、保守的上班族。

2.指數型房貸：即定儲利率指數（以國內六大行庫的平均利率計算）＋固定加碼比率（銀行固定加碼）。還款金額會隨著利率高低而變動，較適合長期關注銀行利率波動者。

3.混合型房貸：前幾個月享有優惠利率，採較低的固定型，之後則採指數型。需要綁約，不能提前還款，不然就要支付違約金，適合購屋資金較少的首購族。

4.遞減型房貸：前二年的利率比一般房貸高，到第三年會逐年遞減，優點是利息越繳越便宜。這類房貸比較適合目前收入好、未來卻可能降低的人。