2016年5月3日星期二

【暢銷書】選房、殺價、裝修，(全圖解) 羅右宸幫你挑出增值屋：房地合一激出脫手潮，30年最佳購屋時機！從選房到裝修，經手100間屋子的達人幫你搞定[Xuan Fang 、 Sha Jia 、 Zhuang Xiu ，( Quan Tu Jie ) Luo You Chen...]＊商業理財類＊

選房、殺價、裝修，(全圖解) 羅右宸幫你挑出增值屋：房地合一激出脫手潮，30年最佳購屋時機！從選房到裝修，經手100間屋子的達人幫你搞定[Xuan Fang 、 Sha Jia 、 Zhuang Xiu ，( Quan Tu Jie ) Luo You Chen...]～推薦！

作者：羅右宸
出版社：大是文化
出版日期：2016/05/03
語言：繁體中文

ISBN：9789865612498
叢書系列：Biz
規格：平裝/256頁/17x23cm/普通級/部份全彩/初版
出版地：台灣
本書分類：商業理財>投資理財>房地產

【Author】作者/繪者/著者/譯者

作者簡介

零頭款買房達人／羅右宸

　　8年級生，畢業於元智大學國際企業管理學系。在大學期間，就看過上千筆房地產物件，接觸了500多位房仲代銷業者，更創下22歲、同時有22間房收租的驚人紀錄！經手修繕、裝潢的房子超過100間，平均為每間房創造近百萬的增值幅度，目前有50間套房，市值超過4,000萬元。

　　2013年，他驚人的紀錄被節錄在《20幾歲，就定位》一書中。而且從大學時代，便受邀至王派宏財商教練團隊擔任租賃講師，為房地產界最年輕的實戰派講師。

　　2015年他出版《我25歲，有30間房收租》，隨即受到各界關注，蘋果日報、TVBS、東森新聞、非凡新聞等媒體邀約採訪，並登上Yahoo！奇摩首頁搜尋關鍵字，新書上市一周內，即獲得台灣實體及網路書店暢銷書前三名的好成績，並榮登誠品書店2015年閱讀職人大賞最期待在地作家第三名、2015年博客來年度十大房地產暢銷書第四名。現任不動產經紀人，以及好租房、8年級財商培訓機構執行長。

　　並經營FB粉絲專頁
　　「羅右宸－募資買房達人」：
　　https://www.facebook.com/ez1785/
　　「8房達人交流園地」：
　　www.facebook.com/groups/ez1785/

影音協助／陳俊祥

　　專精於個人品牌塑造、自媒體經營、人際關係品質經營管理及網路策略行銷領域。

　　協助過世界華人八大名師、台北市議員行銷策劃與執行。目前為8年級創育顧問執行長，以及協助羅右宸個人品牌塑造。畢業於中興大學科技管理電子商務研究所，並以交換學生的方式，至中國人民大學攻讀市場營銷。在學期間拎著背包在大陸旅行，用不到新台幣13萬元，踏過大陸16個省分。立志成為「創育人」，喜歡嘗試新事物，樂於分享，期望結識更多朋友，創造不一樣的思維衝擊與火花。

【Introduction】簡介/書評/特色/摘要

實價登錄、奢侈稅、房地合一、土壤液化區公布、投資客脫手……
大家都想進場撿便宜，卻人人都在觀望——房價還會下跌嗎？
抗跌的幾乎沒跌，已經跌的你不敢買。還等？好物件屆時也被買光了。
價格被低估的好物件怎麼找？怎麼看？

　　《我25歲，有30間房收租》暢銷書作家羅右宸卻說，
　　台灣近30年以來最佳的購屋時機，已經到來！
　　再錯過，你得再等30年。怎麼說？
　　　　
　　每家房仲都告訴羅右宸：
　　「2016年第一季，創下28年來成交量最低」，
　　市場價格大跌，買方還在觀望，反而是買房的最佳時機，
　　因為，房地產從來不怕行情差，只怕買貴、難轉手，
　　無論自住或投資，重點在於眼光：
　　有些物件價格就是不跌，你知道嗎？
　　有些好房子被屋主、房客住到貶值，你知道怎麼低價買入嗎？
　　你如何挑一間會增值的房子？

　　羅右宸經手超過100間房，他巧思修繕裝潢後大大增值，每間平均獲利百萬。
　　他從選房、殺價到裝修，幫你挑出一間抗跌、易漲的好宅：

　　首先，看懂房屋的眉眉角角，找到你的理想宅
　　‧好地段未必適合成家，符合生活機能最重要。
　　黃金學區人人搶，但其實這種地段比較吵。
　　‧大家都重視房屋格局方正，其實建地方正更重要。
　　基地方正的標準是？這不但影響增值更影響生活品質。
　　‧看房子要由外而內，但為什麼一定要上頂樓？又為什麼務必晚上再看一次？
　　議價自己來？讓代書、仲介成為你的助力
　　‧物件廣告這麼多，裡面暗藏無數陷阱，怎麼破解？羅右宸圖解告訴你！
　　‧房仲說的話有真有假，七種常見話術你不能不知道。
　　又該如何與屋主議價？最好找第三方，用黑白臉策略談個好價錢。
　　‧雜事交給代書處理省時省力，但房屋與人的基本資料、產權、付款方式、物件狀況說明書、水電保固、是否附贈家具，這六大細節務必親自確認。

　　用總價的10%換十倍增值空間：修繕裝潢一定要知道的事
　　‧裝潢費通常抓買價的20%，但還要多抓5%到10%的工程超支款。
　　總價450萬的房子花多少錢裝潢，可以創造超過100萬的增值空間？
　　‧不過，監工的眉角很多，找工班還是自己檢查？掌握重點區域就不怕。
　　‧另外，工程款最好別一次結清，和設計師溝通，千萬別只用嘴說，圖片＋手繪設計圖讓雙方溝通更清楚。

　　房貸一揹起碼十年，怎麼還得輕鬆又兼顧生活品質？
　　‧房貸該找誰才划算？除了銀行，建商、房仲還有團購優惠？
　　‧除了青年首購方案，我還適用其他優惠方案嗎？哪一種最適合我？
　　‧房貸就是儲蓄險，優點是能隨時解約，所以別再說自己沒錢買房，只要你先買房，馬上就能存到錢！

　　上一次，羅右宸教你如何用零頭款買房，
　　這一次，他全圖解告訴你，如何找到一間適合你又能增值的物件，
　　讓你避開買房的陷阱、自住心安，轉手又能獲利！

名人推薦

　　正聲廣播電臺「日光大道」主持人　張欣民
　　房地產專家　田大權
　　房產投資大師王派宏

【Table of Contents】目錄/大綱/內容概要

推薦序一　多看書、多看屋，讓你第一次置產，就買到抗跌、易漲的好宅
推薦序二　別猶豫！在房市最冷的寒冬你更該買房
作者序　我整理過 100 間房，為住宅創造最大增值空間

序　章　睽違30年的購屋時機，已經到了！
第一節　等我存夠錢再買房……，錯！多數人買房才開始存到錢
第二節　人生的第一間房──寧買市區破爛屋，勝過郊區買大厝
第三節　買房資金如何來？聰明貸款，別貪高成數
第四節　物件資訊哪裡來？和仲介交談，「消息」比網路多又快

第一章　看懂房屋的眉眉角角，如何找到理想宅
第一節　好地段未必適合成家，符合生活機能最重要
第二節　基地方正的標準是？影響增值，更影響生活品質
第三節　藏在設計圖裡的格局揭密
第四節　預售屋、中古屋、新成屋，看屋重點不一樣
第五節這些細節，讓你遠離地雷屋

第二章　議價自己來？讓代書、仲介成為你的助力
第一節　誰才是房仲高手？房仲店的牆面、名片看得出來
第二節　仲介話術，得這樣破解
第三節　用第三方角度和屋主議價，提高成功率
第四節　好的代書能幫你很多忙！但六大細節務必親自確認

第三章　用總價的10%換十倍增值空間：修繕裝潢一定要知道的事
第一節　為什麼要裝潢？
第二節　預算抓多少？工程期怎麼算？
第三節　監工的眉角
第四節　全額付清、按工程期分次付款，有什麼不一樣？

第四章　房貸一揹起碼十年，怎麼還得輕鬆又兼顧生活品質？
第一節　先估價再出價，貸出好條件
第二節　房貸該找誰貸？不只銀行可以辦
第三節　擬定還款計畫，讓你按月還款還能保有生活品質
第四節　我能用青年安心成家優惠貸款嗎？
第五節　以房養老，真的可行嗎？

第五章　想好這些問題，有共識的挑一間幸福宅
第一節　這間房「最多」要住幾個人？
第二節　買到房子，要登記在誰名下？
第三節　買一間房子，需要付哪些費用？

結語　什麼類型的房子都能賺到錢，重點是要動動腦！
附錄一　中古屋交屋檢核表
附錄二　預售屋、新成屋點收交屋流程
附錄三驗屋檢核表

【Preface】序/前言/推薦/心得

前言

我整理過 100 間房，為住宅創造最大增值空間

　　自從上一本書《我25歲，有30間房收租》出版後，讀者們對於房地產的疑問，排山倒海而來，許多朋友們在房地產遇到的問題，勾起我好多的回憶，想起從無到有的過程中，我也遇到了大家都會遇到的問題，但是我比大家都還要幸運許多，我這一路走來一直有貴人及熱心的前輩願意指點我，讓我可以快速的提升我的能力，但是許多的朋友們可能就沒有我這麼幸運，有這麼多的前輩可以一路的提攜。

　　在我的這本著作中，我匯集了各方朋友們的房地產的疑問，進而寫出我的第二本著作，我把大家在房地產理域中，最常遇到的問題，在書中做自己的經驗分享，那因為有些部分，很難用文字的方式清楚的表達，所以我在這本書中，從搜集資料、找物件、看房到與仲介交涉、出價、裝修到交屋，一步一步用圖解的方式解說，並搭配影音介紹，希望讓剛接觸房地產，或想要買屋置產的人，都能更快掌握選房、殺價及裝修的訣竅，買到一間住起來「素適」，又有增值潛力的房子。

　　主動為房屋增值不只能獲利，還能為他人提供好住居

　　短短的近幾年的房地產市場，價格一路上漲，讓許許多多的市井小民們都開始關注起這個問題，那我也是經營房地產相關領域，自然而然也會變成媒體喜歡訪問的對象。許多人應該經常耳聞說：誰誰誰、某某某買了房子又賺多少錢。

　　但是我的看法是，自從政府開始推動實價登錄之後，房地產的價格越來越趨於透明，所以對於短期的投資客來說，已經越來越難用這個方式繼續經營了。

　　我在第一本書也提到我對於財富的看法，我覺得從古至今，財富的原始法則就是創造價值、分享價值。當然我也付諸這個理念，實踐在我的房地產事業。這讓我想起我之前所購買的一個物件。

　　民國 102 年，小黃仲介突然跟我說一個案子「右宸，跟你講一個案子還滿便宜的，地點在中壢區溪洲街，屋齡為 20 年，樓高六樓 45 坪的電梯五樓華廈，隔六間套房，才開價 498 萬，要不要過來看？」

　　我一聽到價錢就覺得非常便宜，到車站又只要5分鐘的車程，樓層也不是頂樓，較不容易有漏水問題，於是馬上趕過去現場看房了。看到房屋內況真是慘不忍睹，雖說內部隔成六間套房，但是裡面的狀況都糟到不能住人，家具家電只剩下冷氣還可以勉強使用。隔間牆是用早期的木板隔間，感覺用力敲一下就會被打破。廁所底下牆角管線，都有黑黑漏水出來的痕跡。看完整間房子後，我直覺反應只能大整理了。

　　想不到的是，竟然還有一個地下平面車位，我當下聽到也以為賺到了，結果竟然不能使用，為什麼呢？因為他是機械升降式平面車位，故障後就沒有人維修，地下室也荒廢在那，等於有車位坪數，但是沒辦法使用。不過，轉換個想法，這些都是我可以議價的籌碼了。最後，我以開價九折 450 萬成交，換算下來 1 坪10 萬元，接著，我開始思索要如何提升這社區房屋的價值，解決一般人都不想解決的問題。

　　我將這間房子的特色整理出五大重點：

　　一、總社區才 24 戶，屬於小社區型華廈，因為平常沒定期收管理費，只有要維修電梯時，會有主委統一收齊費用。再加上地下停車位只有九個，根本沒人停，也沒有人想要整理，代表以後沒有管理費的問題。

　　二、整個社區屬於大 3 房坪數格局，室內加附屬建物面積有33 坪，因附近都是四樓高的透天厝，所以五樓採光通風都還不錯，又是邊間，有三面採光，原始格局有兩間衛浴，都有開窗。

　　三、車程距大賣場、中壢車站只要 5 分鐘，走路 5 分鐘內就有兩座公園，離中壢海華 sogo 百貨商圈也只有車程 5 分鐘，生活機能非常好，適合一般小家庭居住。

　　四、這附近新屋齡的房子成交價都站穩 20 萬大關，一般屋齡 20 年、屋況一般的房子，也有約 15 萬的行情，因為要含我的利潤及裝修款項，所以保守抓我購買一坪的房價要落在 10 萬左右。

　　五、基於這地點不適合原始格局套房收租，加上此物件的屋狀已經不堪住人，所以一定要重新加工，又因為裝潢預算實在太高（套房至少要抓快 200 萬裝潢費），加上我預計回收的利潤，轉手賣出時的總價至少要落在八字頭以上，附近新房子目前已達九百多到一千出頭的價位，所以我決定把原本的套房格局通通打掉，變回一般小家庭的三房住家格局。

　　接著我還做了一項整合，就是我去詢問這社區九個持有車位權狀坪數的住戶（我是其中之一），一起協商出錢處理現在地下室不能使用的窘境，我先請師傅去估價，計算翻修整個地下室，加上機械升降改成坡道平面約需 50 萬元，等於一戶出不到6 萬，就可以享有市值 100 萬的車位，因為條件非常誘人，我花了不到一個月，就通通說服了。

　　在這個物件中，我等於只花了六萬多，就賺了一個 100 萬的車位。從我買約 450 萬，貸款八成 360 萬，自備款 90 萬元。每月房貸必須繳交約 2 萬元，加上其他雜費：仲介費 9 萬元，代書費及相關稅費約 5 萬元，我裝潢成本約抓 90 萬元。總共的成本為 560 萬元。

　　最後我附帶著百萬裝潢，以市價 1 坪 15 萬元賣出，由於跟一般的相同類型產品比起來，我的售價算很便宜，加上內部重新整理，所以很快就以總價 675 萬賣給一對剛生小孩的新婚夫妻。最後賣扣掉仲介費及其他雜費，實拿約 650 萬，扣掉買這間房子的成本，總共賺了 90 萬元。

　　透過以上這個例子你就會發現，無論是什麼樣的房子，都能創造出增值空間，端看你是否具備掌握房屋價值的眼光。而且當你主動為房屋創造價值時，同時也讓下一位住屋者受惠，獲得更好的居住品質，我認為，這才是房地產最大的價值。

推薦序一

多看書、多看屋，讓你第一次置產，就買到抗跌、易漲的好宅

　　不論是自住或是投資房地產，最重要的是要勇敢跨出第一步，但第一步是要做什麼呢？對首購族而言，第一步是要多看屋、第一步是要多看書；多看屋可累積自己看屋的實務經驗，多看書可以將別人的經驗，轉化為自己所有。

　　過去有句台灣俗諺說：「選舉沒師傅，用錢買就有」，過去台灣房地產市場似乎也適用類似的一句話：「投資房屋沒師傅，用錢買就有」，所以過去想要投資房地產，第一前提是要有錢（至少要有自備款），而市場上是沒有師傅在教的，因此在沒經驗及知識的情況下，用錢買屋的結果有二：一是幸運的賺到順風機會財；二是慘遭套牢、血本無歸。

　　現在國內房地產市場雖然不景氣，卻有很多房市老師，不斷致力於教授正確的房地產經驗與知識，市面上也有很多實戰的房地產書籍，將個人的投資成功經驗無私的奉獻，現在想要投資房市的人，不用再像過去一樣完全靠運氣了。

　　記得今年初有機會到新竹科學園區一家科技大廠演講，台下兩百多位所謂的電子新貴，個個都對購屋有興趣，聽我演講也聽得津津有味，其中有購屋計畫的超過三分之二，光從這樣的樣本數就可知道，台灣房市景氣會修正，但不會凋零，永遠有希望、有春天。

　　只是再進一步詢問，去年有看屋的人卻是寥寥無幾，研判不是科技新貴本身工作太忙，就是他們對於購屋要做功課的概念還太低。有購屋計畫，或有購屋需求，一定要勇於跨出第一步，不要停在紙上談兵。

　　因此建議讀者，有時間就要到處看屋，不管景氣好壞、不管天氣好壞，也不管中古屋、預售屋，有機會就去看，但不是走馬看花，而是要勤做筆記，累積自己看屋的敏銳度與專業度。所謂三折肱而成良醫，房市也一樣，在多看多問的前提下，加上勤做筆記，即使不當房市大贏家，也一定可以成為一位房市達人。

　　當然，市面上的房市投資類書本也是充實個人知識的捷徑，有人看過數百間房屋，有人投資上千戶房子，他們是怎麼看的？他們是怎麼做到的？買本書花個幾小時就可將他們的精髓都學到，這是多麼划算的一件事，再跟自己看屋的經驗與筆記做印證，投資房市成功心法與撇步，就盡在你手中乾坤。

正聲廣播電臺「日光大道」主持人／張欣民

推薦序二

別猶豫！在房市最冷的寒冬你更該買房

　　什麼時候變的？月薪22K買不起帝寶，全世界都對不起你！政府該下台、建商該槍斃、投資客該下地獄……。

　　什麼時候變的？捷運完工通車、區域發展利多、就業機會增加，這些都是理所當然，但是，房價就是不能漲、不該漲、不准漲！漲了就是炒作……。

　　什麼時候變的？土壤液化造成人心惶惶，但是要房價打個七折，土壤液化的安全性就沒有問題了？

　　房市變動的過程中，專家與大師們開始摸著水晶球，用過去的經驗，講著未來的趨勢，口口聲聲說這裡要跌5％、那裡該跌10％、平均至少要修正15％！景氣明年會起跌、後年會趕底、大後年會落底……，會不會反彈？天機不可洩露，時候到了，自然就知道。

　　絕大多數的朋友只有一間房子，能買到一間好房子，過上幾十年安適幸福的生活才是重點。房價漲跌，表面看來似乎與自住無關，但是如果等到要換屋的時候，真的願意為了居住正義，依照當時購入的原價出售嗎？許多教授學者疾呼年輕人買房子好辛苦，那麼換個方式想，你願意把你的房子打六折賣出嗎？

　　多數人賣屋的心態，不外乎認為自己住了30年的老房子，至少應該加兩倍賣給別人，那麼剛完工的新房子，又為什麼應該打對折便宜賣給你？總希望找到一個比你有錢、比你笨的人，用你開出的價錢，霸氣的買下你的房子，讓你大賺一筆！另一方面，又希望另一個比你有錢、也比你笨的人，用你期待的價格，佛心的打個對折把房子賣給你，讓你少付一點。這兩個有錢的大笨蛋，在地球上到底存不存在？

　　看到右宸兄在房市最冷的寒冬，出版房地產的教戰守則，一則以憂，一則以喜。擔憂的是，在現下這個酸氣沖天的氛圍中，教人買房子投資，不被那些月薪30K、一心想著要花777年才能住進帝寶的年輕鍵盤高手酸死才怪！右宸確實要有相當程度的抗酸性、耐酸性，才能頂得住。

　　欣喜的是，這個社會不管吹什麼風，總要有人說點真話，再怎麼正義的大旗，也不能拿槍頂著人不准買房子；對於真正買房子的人而言，總該學點該留意的竅門兒，總該花點精神練練一些專業的功夫。右宸的心得，雖然不見得適合每個人，倒是可以看看他這套功夫，一路是怎麼練出來的，作為自己購屋的參考。

　　房市景氣與房價的起伏與變動，變是常態，不變才怪！為自己的生活，找到幸福的方式，永遠不變，而且無價！

房地產專家／田大權

ISBN：9789865612498
叢書系列：Biz
規格：平裝/256頁/17x23cm/普通級/部份全彩/初版
出版地：台灣
本書分類：商業理財>投資理財>房地產

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等我存夠錢再買房⋯⋯，錯！多數人買房才開始存到錢

在高房價時代，究竟是要咬牙買房還是租房？總有不同的論點，我在網路上曾看到《好房網》針對這個議題做調查，結果，仍有超過70％以上的人支持買房，反觀支持租屋的民眾，最大理由仍是買不起，而「房市看跌，先觀望」排名第二，顯示民眾想買屋，但觀望心態濃厚。

我認為，選擇租屋或買房基本上沒有對與錯，全憑個人判斷。像我認識一個年收入破5,000萬元的陳老闆，他到現在寧願跟家人一起住在起家厝，也不願意買自己的房子。他明明手上有這麼多現金，大可買間更大、更好的房子，但他非常勤儉持家。對陳老闆來說，把現金留在身邊更有安全感。

我也有很多主張租屋的朋友，即使成家後也不打算買自己的房子。有一位朋友跟我說，她覺得房貸壓力會讓她和另一半的生活品質變調，而且買了房就不能說搬就搬。若是向別人租房子，一旦遇到惡鄰居，或對附近的環境膩了，想搬家就能立刻行動，像這樣為生活增添新鮮感也不錯。

但當她有了小孩，這個觀念徹徹底底的改變了，因為她必須為小孩存教育基金，對金錢上的運用就要更謹慎，如果用同樣的租金繳貸款，對她來說無非是強迫自己儲蓄的最好方式，如果將來價格不錯也可以轉手賣出，讓自己的資金運用更有彈性。

房貸就是儲蓄險，優點是能隨時解約

很多人都覺得一旦買了房子後，背負幾百萬、幾千萬的貸款非常可怕，而且，一負擔就是二、三十年，一想到接下來的日子都得省吃儉用，就覺得未來毫無希望可言。

實際上，一般人平均一生會換屋二到三次，因為部分首購族可能會因為家庭或工作的需求而換屋。假如因為小孩的學區問題，打算將持有十年的房子出售，當時買這間房的價格若為500萬，持有十年漲了三成變成650萬，若當初買房貸八成，也就是貸款400萬元，一旦賣掉後把原本的貸款通通還清還有賺，就可以拿這些錢，再換一間更大的房子或做其他運用。計算公式如下：

650萬元－500萬元（含當初貸款八成400萬元）＝150萬元。